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理财案例解读:单一房产向稳健的资产组合转换


作者丨刘干霄

金石财策顾问有限公司首席执行官,中国社会科学院经济学博士,CWMA、CPBA、CFC等国际认证会员,金融专业人士协会(ISOFP)财富管理中国组专家。

图片丨unsplash


财富管理的过程,不仅是对金钱的打理,更是对生活的安排。财策服务中的资产配置也可以遵循这一原则。


案例背景

  • 案例主人:张女士
  • 基本情况:47岁,离异后保持单身,插女儿硕士毕业后一直在一家外企担任项目经理,长期居住在北京。儿子2我的萝莉老婆0岁。
  • 工作阶段:考虑到外企工作压力较大,slavestube以及对未来生活的担忧,张女士希望能够在工作之外,创造一份持续性的理财收入,以应对长达几十年的退休生活。经过仔细思量,张女士决定以租养贷,在预留了10万元家庭备用金后,贷款在北京市东二环处购买了一套210平的房产。
  • 期间,因工作绩效突出,获得一笔不菲的项目奖金,张女士选择提前还贷。
  • 之后,儿子考上军校,自己工作压力身体不断出现些小状况,而此时手中的房产已大幅升值,市场价达到6万/米,同时房租也不断上涨到21000元兰州美月整形医院千蕊人生。
  • 于是,张女士辞职,依靠每月不菲的房屋租金,实现了理想中的财务自由状态。

理财缘由

中国房地产在一片调控声中,进入调整期。

因为张女士的投资性房产位置较佳,所以,家庭财富并没有受到多大影响。但张女士也目睹了市场和身边朋友在这次危机中的困境,让她也对自身理财进行了更深入和长远的思考。

理财分析

虽然每个人都有一本理财经,但站在专业理财的角度,对家庭资产的安排要求更加需要慎重与深入,尤其是对大宗资产的配置。

张女士现在的资产,从常规上看既安全又有很好的现金流稀土长效夜光粉,而且不需要太多的打理,作为看得见摸得着的不动产,还能给她带来巨大的心理安全感。

但如果我们从资产的安全性、灵活性、收益性、规划性,以及管理成本五个指标上综合来看,也许我们会看到现状的不足,以及可能存在的更好安排。

1、安全性

影响房产安全的因素有很多,比如爆发地缘政治风险、发生极端自然灾害、他人过失或故意破坏、信贷周期性泡沫破裂等诸多风险,从而导致房产灭失或价值大幅下降。

从张女士的现状看,房屋最大的风险一是租客过失所带来的火灾风险,二是中国房地产业泡沫化的风险。

2、灵活性

投资乡韵李东性房产在经济萧条期或衰退期,是一种流动性极差的资产。因为此时投资者手中的资金不仅极度稀缺,还会变得更加胆小与保守,而房产所需要的常德石门天气资金量较大且周转率较低,不符合资本的天然属性,具体表现为房价下跌,租金中彩八仙手机客户端断或下降,同时成交变得很困难。

具体到张女士的家庭:

① 儿子即将毕业,也许会选择创业,那就需要创业启动资金

② 她们母子二人均没有完善的医疗保障,一旦罹患疾病,缺乏及时高额的现金支持;

③ 如果平野早矢香房屋出现空租,还会影响到张女士的生活

3、收益性

房产的收益性=房屋本身的价格上涨+租金收益

中国房地产经过快速上涨的十年,当前总价已经非常高,而且限购政策和房贷的收缩,极大的减少了可购买人群的数量,尤其混沌珠武侠证道是对于像张女士的大户型房产的需求。同时,房产税和不动产登记制度的出台,也将会进一步抑制房价和房租的上涨。

张女士现在的房屋1300万市值,仅有25.2万的年租金,即便不考虑各种维护成本,房产每年的租金收益率仅1.93%。如果房屋每平米不能上涨5000元,房产总体收益率都不能超过8%。

4、规划性

当家庭财富到了一定规模,理财必经的一个程序就是财富传承。

从张女士的实际情况看,将来大部分财产都会赠予或被继承,在此过程中就要前瞻性的考虑传承方式,以及传承时机。

税制、产权、控制权、子女财富管理能力等因素都可能会在传承时产生困扰。房产作为实物资产,难以分割与转移,所以不便于节税,而且容易受子女婚变、管理能力不足等因素影响,历来都不是优质的传承资产。

5、管理成本

随着时间的推移,中国房产税、物业税、利得税等财产税种将陆续开征,这势必影响到房价走势及持有成本。同时房屋本身会不断破旧损毁,出租房还涉及内部家居的维修更换,以及不断的变换租客,这都会给张女士老年生活带来很多精力及财力的消耗

理财建议

第一步:超级淫欲系统减持房产

虽然卖房是个很难的抉择,但张女士因为受过良好的教育,对宏观经济也一直保持关注,所以很快就下定许雯may决心出售。在历经4个月购房者很多次的看房后,张女士的房产终于以1250万元成交。

第二步:转换资产

1、安排生活费

创造安全稳定且持续的生活费用,张女士配置了保险年金150万和固定收益类信托150万。

其中:

保险年金为固定返拜乐生物杀蟑饵剂还型,收益率将长期稳定在5%左右,每年在不动用本金的前提下,可逐年领萝莉在线观看取7.5万元,本金可以择机取出或临终时被继承。

信托选择了业内以稳健著称的某信托公司产品,预期年化收益率10%,二年期,每半年付息,每年可领取15万。

这样即便考虑到未来理财环境变化,也可以轻松实现年收入18万以上,足以解决每月的生活之需。

2、准备医疗金

鉴于张女士母子均直肠癌能活多久,绝句迟日江山丽,阴阳先生只有常规的社保保障,理财师为其各增加了一份高端医疗险DB卡。该医疗卡设计报销额度为100万,保障范围不限住院还是门诊,医院不限公立私立,用药不限社保目录,均能在保障限额内报销,而且无需自行垫付现金既可直接结算。

二人合计保费每年仅需1.2万。此份保障可以有效应对家人医疗风险,且家庭再也不用准备大笔的医疗金来应急,有效的盘活了家庭储蓄类资产

3、购值养老房产

基于张女士未来还有很长的养老住房张女珍需要,而且手中持有自住型房产既可以增强安全感,也何老大字谜可以避免房价大幅上涨带来的遗憾心理,所以张女士在北京森林公园附近投资580万元全款购置了一套精装修房产。房屋位处一层,附送了小花园,这也为张女士养老生活平添几分乐趣。

4、进行股权投资

为实现总体资产收益率的提升,张女士在和理财顾问的反复探讨下,认为次贷危机后中国PE行业迎来投资机会,作为反周期的投资品,以及中国创投行业存在的制度性创富机会

经谨慎选择后,张女士选择了一家业内著名的信托系PE,希望经过5~7年的时间,获得一个年化回报率20%的投资绩效。

5、改善生活品质

张女士一直爱好旅行,所以决定购买一辆30万元的城市SUV,用于改善家庭出行。

6、准备家庭应基金

张女士把卖房款妥善安排后,将剩余的40万元作为家庭应急金。其中大部分购买了货币基金,少部分以银行短期理财形式打理

理财效果

经过长达一年的时尼麦兹修士间,张女士终于把单一的房产转换成多元化的资产组合

调整效果:

①为其提供了安全可靠的现金流满足生活支出,

②建立了高额且富有品质的医疗保障

③解决了长达几十年退休生活中的生态住房需要

④资产类型横跨多个市场,有效提升收益率的同时平抑了最牛班规单一房产的市场风险

⑥资产大多是金融资产和自用型资产,比较容易管理与传承

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