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中国房地产跟投简史!有人年收入过亿,也有人因此破产!

自1998年房改以来,中国的房地产行业,就像一条大江大河,一路奔涌向前dpmi,中途激起的任何一朵浪花,都有很多值得说道的故事,比如跟投。

其从万科正式推出至今,不过短短5年的时间却已经走完了萌芽、高潮的阶段,进入成熟平稳甚至反思期。它极大地激发了员工的狼性,推动尝鲜的企业飞速发展,缔造了员工年收入过亿的神话,引得效仿跟进者如潮。然而,正如一枚硬币有两面。去年以来,其负面效应也开始显现——部分跟投者出现亏损,员工对强制跟投有抵制情绪,跟投可以解决打鸡血的问题,但却不能解决质量问题,公司股东还对跟投者分走太多利润感到不满……

进入2019年,一二线城市开始有回暖的迹象,但三四线却开始显现疲态。今年,一定是充满挑战的一年。当年,跟投正是在市场比较疲软的时候横空出世的。现如今,应该如何用好这一武器?回顾跟投的历史,或有助于我们找到答案。

01

起步阶段

跟投稳定了人心

激发了狼性

前年,明源君问一TOP30房企的总裁,为什么他们公司不搞跟投。他说:其实我们十几年前就在做了,而且发了文件,当时有十几二十个项目,员工可以选择性跟投……2003年,公司拿出了10%的利润给大家分红。

该房企总裁告诉明源君,当时公司也给员工的跟投资金加杠杆,而且不收员工的利息,即便员工中途离职了,属于他的收益,照样会打到他的卡上去。

这是明源君了解到的,中国最早施行跟投的房企。只不过,当时并未将这一做法称之为“跟投”,当年的文件也早已不见踪影,所以,其不能被公认为是房企跟投机制的开创者。最多只能算作是房企跟投的一个雏形。

房企真正的跟投,始于2014年。

此前的2013年,传统房地产行业多个指标均创下历史纪录。当时,包括任志强在内的房地产业界人士普遍认为,2013年13亿平方米的新建misle商品房销售面积,标志着住宅开发的规模已达到或接近顶峰。2014年,新建商品房销售面积和销售额增速的下滑,更加强化了大家的这一认知——房地产需求高峰已过,趋势无法逆转。

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商品房销售额累计同比情况

与此同时,那会互联网思维、O2O、共享经济大热,毛大庆等传统房企明星职少女映画下载业经理人纷纷辞职,投一卡云城身于创业的热大潮之中。

当时,正在万科担任项目总的韦前途(化名)也蠢蠢欲动。当年,他是冲着万科的理想主义和大哥地位投身于万科的,并且一路从一个新人做到项目总。每当跟人说起自己的工作和公司,总是满满的骄傲感。可是,那时万科的理想主义已慢慢变淡,内部的人际关系越来越复杂,更重要的是,上升的通道越来越狭窄。眼看着万科的大哥大地位岌岌可危(2014,绿地销售额超越万科,终结了其连续9年保持行业龙头的神话),行业前景迷茫,韦前途急切想换工作……

因为在2016年薪资改革之前大清贵妃传,万科除奖金外的固定薪酬水平大致在市场的50分位,即总体排名竞争力较差。公司薪资与职级挂钩,职位不变,意味着薪资也涨不上去。韦前途已经等升职一两年了,但是,因为其所在的地方职位有限,而领导既没升又不走,导致他的职级升不上去,薪水自然也就涨不上去。

他同事一开年就跳槽了,职位和薪水相比之前都涨了一大截。这让彼时的韦前途心里特痒痒。

但最终韦前途没有走,因为公司紧接着就推出了跟投机制。

万科于2014年3月28日召开第十七届董事会第一次会议,会议审议通过了关于建立项目跟投制度的议案,对于2014年4月1日后所有新增项目,除旧改及部分特殊项目外,原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目的管理人员msmj(经理级别以上),必须跟随公司一起投资,除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。

这么一来,意味着只要跟投了,项目干得好,就可以参与分红。行业情况不明朗,呆在万科这样的大公司还是比较靠谱的。

就这样,万科推行的跟投机制稳定了一部分像韦前途一样人,虽然仍然有不少骨干离开了万科,比如韦前途的同事李子木(化名)。

同年,10月起碧桂园将原有“成就共享”的激励计划升级为“同心共享”,要求所有新获取的项目都要采用跟投制度。

当时,这两个巨头的该项举措,引起了业内的关注,但大多只是看看热闹。地产思想家陈劲松预见了未来,对此评价道:2015年房地产的故事,不在于总量增长,不在于一线城市如何创新高,房价将不再是大众热门的话题。“新故事在于行业中组织和人的转变,只有这样,才能开创未来三十年。”

02

高潮阶段

有人一许安然秦越年赚1个亿

引发全行业效仿

在最近的一次媒体聚餐中,郁亮表示:“深圳给我们最大的支持是始终强调我们的混合所有制、发展战略和合伙人机制。”

此言不假黄春谷。合伙人机制(跟投制度)对万科的影响巨大,甚至有人觉得其在“万宝之争”中对狙击野蛮人也有一定的帮助。

如上所说,万科之前最多有跟投的雏形,但没有项目跟投这个说法,大家最多搞搞公司层面的股权激励、员工持股、期权。

万科开启了跟投的时代,也拓展了自身的能力边界。

万科在2016年半年报中即披露,事业合伙人制度不仅稳定了队伍,有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击,而且跟投制度开展以来,跟投员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出合伙人的意识和作用,跟投项目从获取到首期开工的平均时间缩短了4个月,从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月,公司的营销费用率亦持续下降!

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时间就是金钱,效率就是生命,跟投威力果然巨大!

碧桂园更厉害。2016年,某个区域总裁获得了超过1个小目标的收入!

当时,业内还流传这样一个故事:一个项目总,过去在其他房企的年薪只有三四十万,入职职碧桂园位于东莞市清溪镇项目之后,拿地六个月就卖楼,深圳楼市火爆带动下,该项目开盘首日即录得10亿销售额。项目净利率高达20%,远超集团规定的12%达标线。按照项目总在碧桂园合伙人计划中的分红比例南昌大学办公自动化系统,该项目总从2000多万元奖金额中拿到了110陌上不系舟0万元!

事实上,早在2015年的时候,某房企就已经出现年入几千万的高管。

2013年,绿城集团的置业顾问徐明夺得500万的奖金,一度成为彼时国内公布的最高个人奖金,也成为众多置业顾问的目标,茶余饭后津津乐道了多年。明源君认为其品牌价值都已经超过500万。到了15和16年,500万的奖金已经变得黯然失色了。

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绿城售楼冠军 徐明(图片来源:绿城济南项目)

如此高额的收入除了正常的薪资,更多的是来自于与绩效直接挂钩的年终奖励以及项目跟投的收益。当时市场大好,有跟投份额的高管,为了抓住机会多赚点钱,将家里的房子都抵押贷款或卖了,套现用于跟投。

高收入背后是高业绩。根据碧桂园年报披露的数据,2015年底时,有168个项目引入合伙人机制。跟投让广大员工拥有了更强的主人翁意识和狼性精神,团队积极性被极大地激发出来。

跟万科一样,跟投对碧桂园的周转率、利润率等指标起到了明显的提升作用。快周转加上行情大好,使得碧桂园在2016年业绩翻番。

不止是碧桂园,过去几年,较早实施跟投的房企,规模成长都比较快。

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2012~2017年,代表房企的成长速度

万科和碧桂园等的示范作用对整个大行业的触动非常深刻——跟投制度是个好东西!于是,2016年,几乎所有的开发商都在思考、并且陆续制定和实行了自己的跟投计划。一些房企为了奋起直追,比先行者更加激进。

比如,很多房企都为跟投人员设计了杠杆和利率,从一倍到三四倍不等,一些效仿者的配资杠杆则达到沈文裕被父亲毁了了十倍左右,甚至是20倍!

好行情+高杠杆结果只有一个:高收入。

李子木离开万科以入职新公司以后,不仅升职加薪,收入算上跟投的话,更是韦前途的好几倍。以至于他对当时的炒房者充满鄙视:我们不炒房,炒房太low了,因为炒房的战线拉得太长,赚钱的速度跟“内部跟投”简直没法比!

其实当时市场百鬼志事火爆,炒房者赚得盆满钵满的比比皆是,但相比跟投动搁年入几千万甚至一个小目标,还是黯然失色,也难怪李子木这么狂了。

03

成熟阶段

有人亏了几百万

股东动手干架

由于房地产市场一片大好,跟投成了房企的一项”福利“。外面的人羡慕不已,房企内部也充满羡慕嫉妒恨,因为有些人蒂尤蕾想多投,但是有限制,眼看着白花花的银子从自己的眼前流过。

至于李子木,在万科离职群里,那简直就是神一样的存在……

不过,李子木并没有高兴太久,就开始变得沮丧起来了。因为随着调控不断加码,楼市没有以前那么火爆了,区域和城市分化加剧,加上国家去杠杆,集团资金压力巨大,为了纾解资金紧张的状况,最高层决定,华严妙智网牺牲一些项目的利润抢现金流,跟投这些项目的员工简直欲哭无泪。

李子木踩中了几个雷(牺牲利润,抓现金流的项目),好在总体上还是赚的男同志video。可是,白糖纪事让人郁闷的是,虽然看着赚了不少钱,但是几乎拿不到手,不仅拿不到手(因为赚到的钱又要投到下一个项目上去),而且每个月还要不断往里面投钱。

李子木还略好一点,毕竟工作有不少年限了,工资不够的话,还有一些存款可以拿出来跟投。他的一个下属玫瑰情人网,小米商城,第一次王经理就惨了,参加工作没几年,结婚买房了,上有老下有小,还要还房贷车贷,每个月的薪水扣掉跟投的部分,就所剩无几了。李子木对下属比较好还借了点钱给他周转。

小王心里苦,但还得继续借钱跟投,因为集团发了通知,不及时跟投的话,不仅无法获得奖金,还将面临被开除的危险。如果失业,就要靠举债度日。

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小王的同事付华(化名),之前一直期待升职,结果18年领导找他恐怖分子解剖女人活体谈话,表达提拔其为主管的意思之后,他反而犹豫了,最后决定谢绝领导为其升职的好意,因为到了主管级别就要强制跟投!

其实,李子木和他同事还算好的,毕竟级别不是很高。越往上,级别越高强制跟投就会越多。最后,辛辛苦苦一年下来,账面资产挺高,但到手的却是负数。一旦项目亏损,自己跟投的钱也会面临巨大损失,因为如上所说,很多公司都为跟投人设计了杠杆和利率,从一倍到二十倍不等,利率在贷款基准利率到上浮20-30%不等。

明源君认识的一房企副总,预估自己2018年亏掉了两三百万。因为项目比计划延期了大半年才开盘,结果被限价了,当初的预期高了,可是迫于各种压力,你卖也得卖,不卖也得卖。项目亏钱,跟投员工都很郁闷。

该副总庆幸自己级别不够高,公司规模不够大,否则可能亏更多。

该副总告诉明源君,他机甲mesuit朋友在一些跟投比例相对较高的房企里,碰到大项目,涉及的跟投金额会超过一个小目标。诸如区域老总、城市老总这样的级别,每年要强制跟投很多项目——少则十几个,多的甚至达到几十个,如此高的跟投金额,他们不得抵押房子硬撑。用他们的话讲,“工作就像是一场豪赌,豁出了身家性命”。

这种抵押了房产、把能借的亲戚朋友都借遍,跟投上千万还加高杠杆的高管们,表面上风光无限,可是,一旦项目陷入亏损就可能会倾家荡产。

到去年下半年,各地楼市转冷十分明显,一些降温剧烈的城市,不止公司高管和员工,甚至房糙组词企的股东之间,都因为意见不合动手干架了。

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轰轰烈烈的跟投,成了一个烫手的山芋。最明显的是李子木不再嘲笑炒房者low了。像当年离开万科一样,最近他告诉明源君,估计行业有段苦日子要过,他准备换个更加稳健一点的公司呆着。

跟投者们不满,公司股东其实也不满。以万科为例,随着跟投项目规模的不断扩大,在期末收益方面,面临着“少数股东分走越来越多的上市利润后,跟公司股东的利益冲突越来越明显”的冲突。

对此,早在2018年1月5日,万科企业股份有限公司召开第八届董事会第四次会议,会议审议通过了关于修订跟投制度的议案,并披露自跟投制度实施以来第一版独立跟投制度细化文件。此次修订的项目跟投制度普遍被市场称为“史上最严跟投制”。

到去年底,部分此前已经实行跟投的房企,不少降低了配资的杠杆,此前跃跃欲试的房企则多数决定不搞了。

小结

跟投一定程度上解决了员工的激励问题,但依然有很多问题待解。比如,目前的跟投收益挂钩指标多是进度和收益指标,质量指标没有收纳进来,而工程施工方不是企业员工,无法纳入企业跟投体系。再比如,非快周转项目,跟投实施起来很难……

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当然,如果将跟投回到事业合伙人的角度,其对员工的激励,对企业成长的助力作用依然不小。依然还有很多公司在搞跟投,而且也还有一些公司在研究,准备择机实行跟投的。今天的跟投,跟过去比,更加成熟的,但它还能复制当初的奇迹吗?(作者:明源地产研究院 凌峰)